L’urbanisme et Maisons-Laffitte ou comment remettre les choses dans le bon sens

L’urbanisme à Maisons-Laffitte peut donner l’apparence d’avoir été maîtrisé, il n’en est rien : absence de mixité sociale, cadre de vie exceptionnel mais en détérioration rapide, document d’urbanisme (PLU) avec peu d’ambitions et juridiquement fragile. Heureusement, les atouts du de notre ville sont nombreux et ne demandent qu’à être mis en valeur pour répondre aux défis de notre siècle.

Une mixité sociale négligée depuis tant d’année et pour laquelle la ville est pénalisée

Les obligations de la loi en termes de mixité sociales sont déjà anciennes, si la mention d’un objectif minimum de logement sociaux par commune date des années 90, c’est la loi SRU de 2000 et son article 55 qui a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France, à l’instar d’autres pays européens. Depuis cette date, les objectifs s’imposent aux communes concernées (nous sommes en 2020…) qui doivent payer une amende annuelle pour le nombre de logements manquants pour atteindre le taux fixé par la loi : on parle d’amende SRU.

Or, la mairie n’a rien fait : le taux de logement social à Maisons-Laffitte est de 13% pour un objectif de 25% en 2025. Depuis des années, nos impôts servent à payer l’amende pour manque de mixité sociale et non des investissements importants pour la collectivité. En conséquence, la ville de Maisons-Laffitte est carencée pour manque de réalisation des objectifs de mixité sociales et ce depuis fin 2017. Cette carence a des conséquences importantes :

• Des pénalités doublées jusqu’en 2020. De 400 000€, elles sont passées à 800 000€ par an dès 2018.
• Poursuite de la perte du droit de préemption urbain : les terrains peuvent être préemptés par l’Etat (et non plus par la ville), qui pourra décider d’y construire du logement social en lien avec l’Etablissement public foncier régional.
• Obligation de mixité sociale par projet : pour tout permis construire de plus de 800 m2, 30% des surfaces de plancher doivent être affectées au logement social et très social.
• Perte du contingent communal pour les attribution des logements : le maire perd son quota au profit du préfet.

L’ensemble de ces conséquences commence à impacter fortement l’urbanisme et le cadre de vie des Mansonniens, par manque de prévision et d’investissements de la ville. En effet, les montants investis chaque année par notre ville, en déduction de l’amende SRU, viennent abonder la surcharge foncière des immeubles réalisés par les promoteurs immobiliers qui contribuent à la construction de logement sociaux (c’est l’obligation de mixité sociale au projet dès que les surfaces excèdent 800 m2) via la démolition d’anciennes bâtisses en centre-ville. Il ne s’agit absolument pas d’un urbanisme maîtrisé sur le plan des finances comme sur celui du respect de notre cadre de vie mais bien d’un « laisser faire » qui contribue, avec nos impôts à faire grimper les prix du foncier. En lieu et place d’une politique d’investissement qui s’appuie sur le long terme, la Mairie profite donc d’opportunités de court terme qui coûtent cher et transforment peu à peu le centre-ville sans respecter le bâti existant.

Nous nous appuierons sur le bâti existant pour permettre à chacun d’accéder à un logement lui correspondant et sortir de la situation de carence dans laquelle nous sommes aujourd’hui. Des solutions existent, sans construire de manière injustifiée, par exemple en mobilisant le parc de logement de la commune, aujourd’hui attribué aux équipes municipales mais non conventionné dans le parc social. Celui-ci nécessite de nombreux investissements et pourrait faire l’objet de cessions ou de conventionnements avec les bailleurs sociaux dans un objectif d’amélioration du bâti et de modération des loyers pour leurs occupants. De même, l’actuel centre-ville de Maisons-Laffitte compte de nombreux logements privés en location, qui nécessiteraient une rénovation, des investissements, etc. La mise en place d’opération programmée d’amélioration de l’habitat serait l’occasion de conventionner une partie de ces logements et d’augmenter sans construire la part du parc social.

Un cadre de vie exceptionnel, laissé peu à peu à la dégradation

Maisons-Laffitte possède un cadre de vie exceptionnel, marqué par le paysage, par son histoire ou encore par la grande diversité de ses formes urbaines, de ses bâtiments ou des espaces publics (allées cavalières, avenue de Longueuil, parc de Maisons-Laffitte). En l’absence de projet pour la ville, les seuls dispositifs de protection sont ceux mis en place par les services de l’Etat (monuments historiques, sites classés et inscrits) et le PLU. Pourtant, la valorisation du patrimoine, du paysage, du cadre de vie de la transition écologique participe d’un projet et non du seul volet défensif permis par un arsenal réglementaire. De ce fait, et en l’absence d’action de la Mairie, ce cadre de vie exceptionnel est menacé :

• Projets divers de promoteurs en centre-ville, qui permettent de construire du logement social dans le cadre de la carence SRU, mais n’ont pas fait l’objet d’un encadrement spécifique par le PLU ou par une charte promoteur
• Absence d’action sur les immeubles anciens du centre-ville, dont certains relèvent de l’insalubrité et pourraient faire l’objet d’une réhabilitation complète (énergétique et thermique) et bénéficier d’un conventionnement en logement social.
• Absence de guide et d’accompagnement sur la rénovation énergétique du bâti ancien, très présent à Maisons-Laffitte et sur les spécificités de chaque matériau pour la rénovation (Pierre, meulière, brique, crépis, etc.) qui peut conduire à une dégradation du bâti ancien.
• Arbres du parc qui sont touchés par la maladie et demandent dès maintenant un plan de conservation et de replantation dans le cadre de l’adaptation au changement climatique.
• Projet de quartier neuf avec marina à Cormeilles-en-Parisis qui risque de défigurer la vallée de la Seine, etc.

Au final, un document d’urbanisme peu ambitieux, mal conçu et juridiquement fragile, qui doit être révisé

Le Plan Local d’Urbanisme de Maisons-Laffitte est issu d’une difficile élaboration ayant abouti sur un document peu ambitieux, peu partagé et au final très fragile juridiquement.

Son élaboration a été lancée en 2013 et arrêtée en juin 2016 a reçu un avis défavorable du préfet des Yvelines en date du 4 octobre 2016. Dans cet avis, l’Etat regrettait notamment l’absence d’une programmation réaliste de logements permettant de respecter les obligations données par la loi et la région Île-de-France. Ces remarques, non prises en compte dans le document approuvé sont toujours d’actualité et fragilisent la sécurité juridique générale du document et nous oblige à sa révision à l’échelle communale (PLU) ou à celle de la communauté d’agglomération Saint-Germain Boucle de Seine (PLU-i).

• Le PLU actuel n’a pas fait appel à la participation des Mansonniens lors de son élaboration, et s’est contenté des seules obligations légales de concertation du public, et ce malgré l’intérêt des Mansonniens pour toutes les questions relevant de leur cadre de vie (exemple : nombre de volontaires pour les comités de quartiers)
• Le document démontre en particulier l’absence de vision à moyen et long terme pour la ville. Il s’agit d’un projet défensif qui énonce des intentions en termes de préservation du cadre de vie sans les mettre en oeuvre au quotidien (cf. partie supra) et qui accumule les incohérences du fait de son non aboutissement.

La révision du PLU constitue donc une opportunité pour se doter enfin d’un projet ambitieux et engagé dans la transition écologique et solidaire, pour viser les objectifs de la loi en ce qui concerne le taux de logements sociaux et éviter de payer des pénalités. Ce projet sera l’occasion de permettre l’expression d’un urbanisme plus soutenable et intégré dans son environnement qui donne la place aux initiatives locales :

• Se conformer aux objectifs de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) et du Grand Paris
• Se doter d’objectifs de réduction d’émissions de GES et de consommation d’énergie
• Accélérer la rénovation énergétique du bâti, notamment les logements du centre ville
• Renforcer la place de la nature en ville
• Lutter contre le changement climatique en modifiant nos déplacements en faveur des mobilités douces (piétons, vélos, chevaux…).
• Doter la ville d’une charte promoteur afin de mieux encadrer les opérations immobilières et d’aménagement et les rendre plus écologiques, plus solidaires et mieux intégrées dans leur environnement. (ex: charte Ecoquartier).
• Renforcer l’information des mansonniens sur l’énergie (consommation/production).
• Développer la participation en urbanisme (PLU participatif) et l’habitat participatif.
• Permettre de mieux partager l’énergie localement (production et consommation) à partir de systèmes d’échanges énergétiques locaux décentralisés.